STJ reconhece o valor da transação como base de cálculo do ITBI
26 de abril de 2022
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que tem por fato gerador a transferência da propriedade, deve ter por base de cálculo o valor real dos imóveis transferidos. Conforme o entendimento da Primeira Seção do STJ, o ITBI não deve incidir sobre um valor de referência arbitrado pelos municípios e muito menos pelo valor venal do imóvel, conforme planta de valores ou base de cálculo do Imposto sobre Propriedade Imobiliária (IPTU).
No julgamento do Recurso Especial (Resp) 1.937.821/SP, em sede de repetitivo (Tema 1.113), o STJ firmou posição de que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado, sendo impossível o lançamento originário de ofício, mesmo que autorizado por norma local.
Desta forma, em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se como compatível com o valor médio de mercado do imóvel transacionado, vedado aos municípios o arbitramento prévio da base de cálculo do ITBI.
Contudo, cumpre observar que esta presunção pode ser afastada pelo Fisco Municipal se o valor demonstrar ser incompatível com a realidade, o que justificaria a instauração de procedimento administrativo para o arbitramento do imposto, assegurando o direito ao contraditório para o contribuinte.
O julgamento possibilita que os contribuintes avaliem uma eventual restituição do imposto, quando recolhido sobre uma base superior à devida. De outro lado, isso não significa que os municípios irão adequar suas normas locais ao julgado, cabendo aos contribuintes recorrerem ao judiciário, quando for o caso.